Как протича сделката с жилище стъпка по стъпка

1. Проверка на имота и продавача

Преди да платите каквото и да е, проверете кой е собственикът и има ли тежести върху имота. Документът за собственост (нотариален акт, договор за продажба, решение за наследство) показва как продавачът е придобил жилището. Имотният регистър показва какво е вписвано след това.

Удостоверение за тежести издава Службата по вписванията. В него се виждат ипотеките, възбраните и исковите молби, вписани за имота. Ипотека в полза на банката на продавача не пречи на сделката, но трябва да е ясно как ще се погаси: обикновено с част от цената, платена направо на банката, в деня на акта.

Кадастралната карта на Агенцията по геодезия, картография и кадастър показва идентификатора на имота и площта по кадастър. Ако площта в документа за собственост и в кадастъра се различават, попитайте защо, преди да продължите.

• Ако имотът е придобит по време на брак, продават и двамата съпрузи или единият с пълномощно.
• При наследен имот проверете удостоверението за наследници: всички наследници трябва да участват или да са се разпоредили с дяловете си.
• Попитайте за задължения към етажната собственост и за данъка и таксата за битови отпадъци; нотариусът ще поиска удостоверение от общината.

2. Предварителен договор и задатък

Когато сте се разбрали за цената, страните обикновено подписват предварителен договор. Законът изисква той да е писмен и да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор: имота, цената, срока и начина на плащане. Всяка страна може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, ако другата се откаже без основание.

С предварителния договор се плаща задатък, на който всички казват капаро. Ако се откаже купувачът, продавачът може да го задържи; ако се откаже продавачът, купувачът може да поиска двойния му размер. Запишете в договора какво става, ако банката откаже кредита: без такава клауза рискувате капарото.

В договора уговорете и кой плаща разходите по сделката. Ако нищо не е уговорено, при недвижим имот законът ги поделя по равно между двете страни.

3. Кредитът

Ако купувате с кредит, банката ще оцени имота и ще провери дохода ви. От 1 октомври 2024 г. кредитът е до 85 % от стойността на обезпечението, всички вноски по кредити са до 50 % от нетния доход, а срокът е до 30 години. Разликата до цената и разходите по сделката плащате със свои пари.

Срокът в предварителния договор трябва да оставя време за одобрението, оценката и подготовката на документите от банката: обикновено няколко седмици.

4. Нотариалният акт

Собствеността върху недвижим имот се прехвърля само с нотариален акт. Изповяда го нотариус в района на районния съд, в който се намира имотът. Нотариусът проверява документа за собственост, удостоверението за тежести, данъчната оценка, декларациите на страните и че местният данък е платен.

В деня на акта се плаща цената или остатъкът от нея, най-често по банков път. Ако продавачът има ипотека, частта за нейното погасяване отива направо в банката му.

5. Вписване и след сделката

Нотариусът внася акта за вписване в Службата по вписванията. От вписването сделката е противопоставима на трети лица. Тя влиза и в тримесечната статистика на Агенцията по вписванията, която показваме по градове.

След това прехвърлете на свое име партидите за ток, вода, топлофикация и газ и подайте в общината това, което тя изисква за данъка върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци. Пазете оригинала на нотариалния акт: той е документът ви за собственост.

Какво прави агенцията и какво остава за вас

Агенцията за недвижими имоти намира купувач или имот, организира огледите, преговорите и често подготвя документите и предварителния договор. Възнаграждението ѝ не е регулирано: определя се в договора с нея и може да е процент от цената или фиксирана сума.

Агенцията работи срещу комисиона, която се плаща, ако сделката се сключи. Затова проверките на собствеността и тежестите са ваш интерес, а не само неин: поискайте документите и ги прегледайте, а при наследство, съсобственост или незавършено строителство потърсете адвокат.

Чести въпроси

Задължително ли е капаро?

Не. Задатъкът е уговорка между страните. Ако се плати, правилата са в чл. 93 от Закона за задълженията и договорите: губи го страната, която е дала задатъка и се е отказала, а другата страна може да иска двойния размер, ако се откаже тя.

Колко време отнема сделката?

Без кредит, при чисти документи, от предварителния договор до акта минават обикновено няколко седмици. С кредит срокът зависи от банката и оценката.

Трябва ли ми агенция?

Не е задължително. Можете да намерите имота сами и да подготвите сделката с нотариус или адвокат. Агенцията спестява време, но комисионата и договорът с нея са ваше решение.